¿Qué es una inscripción?

UN DERECHO REAL es una figura jurídica que pesa, se constituye o “grava” algo con independencia de quién sea el dueño de ese algo. Es decir, que si ese algo se transmite, el nuevo adquiriente adquiere con ese algo el derecho real que lo grava, sea el que sea. Existen muchos derechos reales, no solo hipotecas (cuya existencia, por desgracia, se ha puesto tan de moda).

Puede ser un derecho de uso, un derecho de vuelo, un embargo (aunque ese es un derecho especial que se considera anotado y no inscrito y cuya vigencia es temporal, pero esa, amigos, es otra guerra…), una servidumbre etc…

En nuestro caso, en el caso del Registro de la Propiedad, los derechos reales van a pesar, o constituirse sobre FINCAS REGISTRALES.

¿Qué es una finca registral? Pues es la base (entendiendo como base el marco o sostén y no como fundamento jurídico) del Registro de la Propiedad, y se configura como la representación jurídica de la realidad física de un bien inmueble.

Es decir, que la mayoría de ustedes y yo vivimos en nuestra casita, sita en Madrid, en la calle Pintademonos número 5, 4ºB, por ejemplo, y la misma se corresponde con la finca registral 6.969 (también por ejemplo) del Registro de la Propiedad que corresponda.

Sobre esta finca registral o base, se inscriben derechos reales que pueden ser objeto de constitución, modificación, extinción, transmisión, etc… El primer y más trascendental derecho real de una finca es el pleno dominio.

El pleno dominio a pesar de ser EL DERECHO de una finca registral por excelencia, no es más que uno de los muchos derechos reales que pueden existir sobre una finca. Es un derecho dispositivo pues permite a su titular DISPONER de la finca. Pero puede haber muchos más derechos reales, ¿por ejemplo?… nuestra querida y bienamada hipoteca.

Por tanto se puede decir que, para cumplir el fin del Registro de la Propiedad (dar publicidad a los actos o contratos efectuados sobre derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles, el método práctico es la constancia de dichos actos mediante INSCRIPCIONES.

Una inscripción es la herramienta que usan los Registros de la Propiedad para reflejar los actos a que hemos hecho referencia en las fincas registrales.

Se puede decir que, en el Registro de la Propiedad, el 90% de las inscripciones son DECLARATIVAS y el resto del 10% CONSTITUTIVAS de derechos reales.

imagen registro

¿Qué quiere decir esto?

Pues muy simple, las inscripciones declarativas no hacen más que declarar erga omnes el hecho o contrato que contienen. Es decir, no hacen más que dar publicidad jurídica del hecho efectuado sobre un derecho real. Y dicha publicidad no es baladí, pues lo que expone el Registro es oponible frente a terceros, es decir, que se presume veraz, legítimo y cierto.

Un ejemplo de inscripción declarativa es una simple compraventa. En este caso el derecho afectado suele ser el pleno dominio, cuyo acto efectuado sobre él es su transmisión. ¿La transmisión se ha efectuado mediante la inscripción? NO. La transmisión se ha efectuado en cuanto el contrato se ha formalizado, el precio pagado y el bien entregado (teoría del título y el modo). La inscripción no hace más que legitimar y oponer frente a terceros que dicha transmisión se ha efectuado. Ya no es un hecho a probar que se ha efectuado (de lo que da fe el notario) ni que su práctica ha cumplido todos los requisitos legales y es preferente a otros actos sobre el mismo bien (lo que hace el registrador).

Las inscripciones constitutivas por el contrario constituyen el derecho con la propia inscripción. Es decir, el acto o contrato no existe mientras no se inscriba. El ejemplo más práctico de ello es la hipoteca, pues su ejecución directa (es decir su aplicación real) tal y como determina el Art. 130 de la Ley Hipotecaria.

“El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo“

En virtud de todo ello podemos decir que la inscripción es el reflejo material en los Libros del Registro de la Propiedad, de un acto o contrato efectuado sobre un derecho real que afecta a un bien inmueble representado jurídicamente como una finca registral.

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