La historia de una servilleta que llegó a lo más alto

Para que una persona “adquiera” un bien inmueble en España, debe cumplirse lo que llamamos teoría del “título y modo”, es decir, debe haberse FORMALIZADO mediante un título, entregada su pacífica posesión, y pagado el correspondiente precio.

De esta forma estamos ADQUIRIENDO un bien. Es la primera parte del sistema de garantía español.

3. Servilleta

¿Quiere decir esto que si firmamos un contrato en una servilleta, entregamos el bien y pagamos el precio hemos adquirido un bien?

PUES SI.

¿Quiere decir esto que la servilleta firmada es OPONIBLE y título PUBLICO que demuestre la adquisición de un bien?

PUES TAMBIEN. Salvo por un detalle. Debe ser un Juez el que considere que dicha servilleta ha sido libremente otorgada, conforme a legalidad vigente, y que no entra en colisión con otros posibles derechos sobre el bien adquirido. Es decir, la PUBLICIDAD y OPONIBILIDAD de la servilleta vendrá dada por la que le otorgue el Juzgador.

¿Qué medios me ofrece el Ordenamiento Jurídico español para poder dar PUBLICIDAD y OPONIBILIDAD frente a terceros a mi contrato firmado en una servilleta sin que tenga que acudir al Juzgado?

Pues para empezar, el contenido de dicha servilleta debe ser ELEVADO A PUBLICO en escritura notarial.

Y aquí encontramos la primera “pata” del sistema de seguridad hipotecaria español, EL NOTARIO.

El notario va a dar FE públicamente de que el contrato está libremente otorgado, con arreglo a las Leyes del País y CCAA e incluso Ciudad donde se celebre, que las partes tenían facultades suficientes para ello, incluso si actúan en representación de otras, de que el otorgamiento se ha perfeccionado e incluso de que las partes han sido informadas de otros extremos como fiscales, etc…

Esto ES lo que hace un notario… no sólo firma y cobra, sino que por sí mismo, como fedatario público que es, DA FE de todos esos extremos y alguno más.

Pero esa SOLO es una de las “patas” sobre las que se sostiene el sistema de garantía hipotecario español.

Falta el último… el Registro de la Propiedad.

¿Y una vez elevado a público el contenido de mi servilleta, que puedo hacer para dar OPONIBILIDAD al DOMINIO de mi finca?

Pues una vez elevada a público la servilleta, lo primero que debería hacer usted es enmarcarla si está limpia, y colgarla de la pared, o bien tirarla a la basura si está sucia.

Y después acudir (previo pago de todos los impuestos) con su escritura notarial al Registro.

¿Y por qué NO puedo llevar la servilleta al Registro?

Pues porque, aparte de que sería una guarrada, el Registro es la SEGUNDA “pata” del sistema de garantía hipotecaria, que por supuesto necesita de la PRIMERA PATA.

El Registro, salvo algunos casos, exige la presentación de títulos PÚBLICOS que den fe por si mismos de su contenido, de su otorgamiento con arreglo a la Legislación vigente. Y eso lo hace el notario en una escritura pública.

Es decir, el Registro YA EXIGE las formalidades y legitimación exigidas y derivadas de la intervención del notario. Se trata de GARANTIZAR que la inscripción que practiquemos tenga LEGITIMIDAD, LEGALIDAD y OPONIBILIDAD.

Aunque desgraciadamente muchos registradores no comprendan que la OPONIBILIDAD que surge de su inscripción, viene dada en un 50% por la actuación notarial.

¿Has firmado muchos contratos en servilletas? Espero haberte ayudado con este post a regularizarlos

Oscar Morejon

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